Нотариалната практика поставя редица въпроси във връзка с вещноправния статут на паркоместата и възможността за тяхното притежаване и използване. Съществуват различни мнения относно това дали паркомястото е самостоятелен недвижим имот, принадлежност или реална част от такъв имот. С особена актуалност се поставя и въпросът дали за ползването на паркомясто е възможно учредяването на вещно право (право на собственост, право на ползване, сервитутно право), или то е допустимо единствено въз основа на облигационни правоотношения (договор за наем). В настоящото изложение се застъпва мнението, че с оглед задоволяване на нуждите на гражданския оборот и осигуряването на максимална защита на правните интереси на заинтересуваните лица, следва да се допусне принципната приложимост на всеки един от посочените начини за правно релевиране на интереса от ползване на паркоместата, като се признае възможността всяко лице да избере правната форма за това.
Правото на паркомясто предоставя възможност за ползване на определен недвижим имот или на реална част от такъв имот за паркиране (оставяне за престой) на определено превозно средство. Паркомястото може да представлява отделен недвижим имот или реална част от такъв имот, която има специфично предназначение: да се използва за паркиране на превозно средство.
Честит блог! Много си бърз! Скоро ще ме задминеш! Няма да се съпротивлявам.
ОтговорИзтриванеМислил ли си как правото може да информира очертаващите се регулации на паркирането в София? Някакво разумно и справедливо решение?
Здравей, Ники. Благодаря ти за подкрепата.
ОтговорИзтриванеСпомням си статията ти "Ничия земя, обща кал" (http://psyglass.net/?p=31) ... До скоро (а може би и все още) паркоместата са част от така наречената от теб ничия земя и най-вероятно поради това са в състояние на клинична смърт! Едно от решенията за възстановяване на жизнеспособността им е тяхната "приватизация", а "приватизацията" изисква ясна правна рамка: как мога да придобия и притежавам свое собствено паркомясто (подходяща юридическа форма за обличането на психологическата собственост :)) ? Въпросът за паркоместата в София е неизчерпаем, подобно на въпроса за почистването на улиците й от падналия през зимата сняг... И все пак струва ми се, че изясняването на възможните правни решения би допринесло за "хоспитализирането" на проблема в чакане на нови революционни промени в "медицинската" техника... Например - усвояване на вертикалната пространствена ос (паркинги под земята и "във" въздуха), използване на "сгъваеми" автомобили, паркиране "кола в кола" и какво ли още не от далечното бъдеще...
Интересна статия отново и доста мнения си успял да пресъздадеш, като ми харесва идеята да се запази възможността всички изброени правни способи да се прилагат спрямо паркоместaта, но нямаше ли да е по-лесно, ако някой си беше направил труда да го uреди законодателно този въпрос :) Така или иначе той ще придобива все повече практическо значение.
ОтговорИзтриванеНай-много ми допада частта за придобиване право на собственост върху паркомястото като за целта то се третира като самостоятелен обект – това е най-чистата хипотеза. И като всеки такъв подлежащ на прехвърляне обект – да бъде определен в кадастрална схема/скица. Ако приемем, че този въпрос обаче касае основно т.нар. надземни паркоместа, които не са част от сградата, а по-скоро от прилежащ терен, като какви според теб е редно да третираме подземните паркоместа, които са предвидени в архитектурата на сградата и най-често са част от сутеренните й етажи? Дали ще имат режим на принадлежност по подобие на “мазета” и “тавани” или имат по-самостоятелен статут, както гаражите, макар и да не са отделени с вертикални прегради като тях?
Здравей и от мен:)
ОтговорИзтриванеПрисъединявам се към мнението на Нелли относно статията, както и към въпросите, които поставя. Безспорно в практиката се срещат много „въпросителни“ относно статута на паркоместата – както надземните, така и подземните. Според мен е много по-лесно да се индивидуализират подземните паркоместа чисто практически, но положението с надземните си мисля, че е доста по-различно. Доколкото е необходимо то да бъде „обособено под самостоятелен кадастрален номер и индивидуализирано съгласно скица“, си мисля, че това би създало големи проблеми, т.к. повечето надземни паркоместа нямат очертани физически граници или не присъстват в одобрените архитектурни планове на сградите. На практика, обаче, според редица нотариуси прехвърлянето правото на собственост върху надземно паркомясто не може да бъде предмет на самостоятелна сделка и единствения начин то да бъде придобито е да се третира като принадлежност към самостоятелен обект в сградата (апартамент, офис, магазин) и съответно отказват такива сделки.
Здравей, Нелли. Ако въпросът беше уреден законодателно, най-вероятно нямаше да бъде включен в настоящия блог ;)
ОтговорИзтриванеЩо се касае до паркоместата, включени в сгради (било то в подземната, или надземната им част), отново смятам, че най-лесно би било да им се признае статут на самостоятелно помещения (самостоятелен обект в сграда, самостоятелна вещ), индивидуализиран съгласно самостоятелна кадастрална схема. Разглеждам пароместата като "олекотен вариант” на гаража: градацията е следната: „открито паркомясто (поземлен имот) – закрито място (обект в рамките на сграда) – покрито паркомясто (гараж). Поради тази "генетична" връзка между гаража и паркоместата в двете им разновидности, според мен подобно на гаража и паркомястото следва да бъде признато за самостоятелен обект с особено предназначение. Така откритото паркомясто би било самостоятелен поземлен имот, а закритото паркомясто - самостоятелен обект в рамките на съответната сграда (отнов о – без значение дали е в нейната подземна или надземна част). В такъв случай за изграждането на закрити паркоместа ще може да се учредява и право на строеж, а те биха могли да бъдат третирани и като принадлежност към главна вещ (самостоятелен обект) в сградата, в която се намират...
Здравей, Стояне,
ОтговорИзтриванеАко третираме откритото паркомясто като самостоятелен поземлен имот, според мен изниква нов въпрос, а именно придобиването право на собственост върху него от чуждестранни граждани, имайки предвид ограниченията в действащото законодателство. Според теб в този случай няма ли да е по-добре да се третират като принадлежност към самостоятелния обект, който се закупува в сградата? От друга страна, обаче, такова тълкуване ще ограничи възможността на чуждестранни граждани, които не притежават обект в съответната сграда, да придобият открити паркоместа в нея.
Здравей, Рози,
ОтговорИзтриванеМного се радвам, че се присъединяващ към общността на challenger-ите :) Благодаря ти за коментара.
Струва ми се, че отказът на нотариусите да изповядват сделка с открити паркоместа, е резултат от отказа на Агенцията по кадастър да третира откритите паркоместа като самостоятелни кадастрални обекти. Разговарял съм с други нотариуси, които пък настояват веднъж за винаги дискусията около паркоместата да бъде приключена, като откритите паркоместа изрично се признаят за самостоятелни поземлени имоти със специфично предназначение и специфични изисквания за регулация (минимална площ, достъп (захождане) и пр.). Това според тях ще улесни значително гражданския оборот, без да създава някакви особени затруднения и опасности. Още повече съществуват и други "открити" поземлени имоти, чиито юридически граници са невидими до тяхното фактическо обозначаване по предвидения в ЗКИР ред. Определено индивидуализирането на откритите паркоместа ще бъде по-трудно с оглед на обстоятелството, че закритите паркоместа са част от архитектурния проект на сградата и са изрично описани в него. Откритите паркоместа могат да бъдат индивидуализирани като всеки друг поземлен имот - чрез създаден и одобрен за целта подробен устройствен план (ПУП). Регулационият план ще посочва разположението, границите, площта и всички останали параметри, обособяващи юридически откритото паркомясто като самостоятелен поземлен имот (вещ). Как мислиш?
Много добър въпрос, Рози. Изпревари коментара ми :)
ОтговорИзтриванеЗа да отговорим на поставения въпрос, трябва да разделим двата вида паркоместа: откритите паркоместа, които са "земя" по смисъла на ЗС и за които се прилагат ограниченията за чужденци, и закритите паркоместа, които са самостоятелни обекти в сгради и могат да бъдат придобивани, както всички други самостоятелни обекти в сгради (апартаменти, ателиета, гаражи и пр.). В този смисъл, закритите паркоместа са ясни :) Относно откритите - възможно е прилагане на идеята за принадлежност, но принадлежностите, които българското законодателство признава до настоящия момент, са самостоятелни обекти в сграда, а не в "прилежащия терен". Евентуалното признаване на поземлени имоти като принадлежност към самостоятелен обект в сграда остава отворен...
Здравей отново,
ОтговорИзтриванеНадявам се да успявам да се включвам по-често в дискусиите:)
По темата:) Абсолютно съм съгласна, че въпросът с паркоместата трябва да бъде решен от законодателя и с това да се прекратят дискусиите и противоречивите мнения и практика. Вариантът, който ти предлагаш, е доста добър, но лично на мен ми е трудно да си го представя чисто практически, доколкото той би означавал в един доста начален етап на "бъдещо" строителство да се зададат параметрите относно паркоместата. Дори и да бъде приложен, той ще реши въпросът за бъдещите обекти, но остава този за вече съществуващите и как ще се процедира с тях.
Хм, отново добър въпрос :)
ОтговорИзтриванеОткритото паркомясто ще "възниква" (поне юридически :)) едва след одобряването и влизането в сила на съответния ПУП. Така че "за в бъдеще" нещата като че ли ще са ясни. Относно "заварените" паркоместа? Може би специално за тях би следвало да има една преходна разпоредба, която да урежда процедура за отразяването им в регулационния план - нещо като "узаконяване", но не съвсем :) Разбира се, подобно последващо "санкциониране" ("уригуларина") на съществуващите паркоместа следва да бъде възможно само ако те отговарят на изискванията към площта и останалите параметри на паркоместата като особен вид самостоятелни поземлени имоти...