С приемането на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) за пръв път в българското законодателство беше уреден жилищният комплекс от затворен тип:
 |
| Pictured by UKNOWTHEIROUTTHEIR 5 |
Чл. 2. (1) Управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти.
(2) Договорът по ал. 1 се вписва по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели.“
Лаконичната уредба от две изречения на въпросния институт постави множество въпроси в практиката, с които се сблъскаха първоначално инвеститорите и купувачите на самостоятелни обекти в сгради в режим на етажна собственост (техните адвокати и правни консултанти), впоследствие – нотариусите , а съвсем скоро време – и съдилищата...
Може би идеята на законодателя да предложи толкова кратка правна уредба е свързана с договорния характер на този „особен режим“ на управление на етажната собственост. Въпреки това обаче съществуват няколко важни въпроса, които следва да получат ясен законодателен отговор.
Един от тях е въпросът „Как възниква жилищният комплекс от затворен тип?“
Възможни е възприемането на две разрешения:
i) да се приеме, че жилищният комплекс от затворен тип възниква по силата на закона (ex lege) при наличието на предвидени от законодателя предпоставки (както възниква правния режим на етажна собственост), или
ii) да се приеме, че жилищният комплекс от затворен тип се учредява с изрично волеизявление от страна на определени от закона лица, направено в предвидена от закона форма (сключването на договора по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС).
Кое от тях е възприето от българския законодател?
За да се отговори на така поставения въпрос, трябва да се разгледа законовото определение за жилищен комплекс от затворен тип и да се анализират включените в него елементи. Параграф 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС дефинира жилищният комплекс от затворен тип като:
„комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица“.
В така цитираната дефиниция могат да бъдат разграничени няколко основни белега:
- съществуването на един урегулиран поземлен имот. Именно този имот осигурява единството на комплекса. Сградите в режим на етажна собственост и другите обслужващи обекти следва са изградени в неговите пространствени граници. Сгради в режим на етажна собственост, разположени в различни поземлени имоти, не притежават изискуемата от закона степен на обособеност, която да позволи управлението им като жилищен комплекс от затворен тип;
- съществуването на няколко сгради в режим на етажна собственост. Вторият белег на жилищния комплекс от затворен тип е свързан с наличието на няколко построени сгради, за всяка една от които е възникнал режим на етажна собственост. Макар и да не е посочено изрично в текста на законовата дефиниция, самостоятелните обекти в тези сгради следва да имат жилищно предназначение. Това следва от самото наименование на института – жилищни комплекси от затворен тип. Според настоящия текст на законовата дефиниция жилищен комплекс от затворен тип не може да възникне, когато в един урегулиран поземлен имот са построени няколко отделни и самостоятелни постройки, притежавани в изключителна собственост или както съсобственост от различни лица – случай, обозначаван като хоризонтална етажна собственост. Не попада в съдържанието на дефиницията и хипотезата, при която сградата в режим на етажна собственост е само една;
- съществуването на други обекти, обслужващи собствениците и обитателите. Наличието на обслужващи обекти в поземления имот е предвидено в параграф 1, т. 3 ДР на ЗУЕС като кумулативно изискване, наред с изискването за съществуване на няколко самостоятелни сгради в режим на етажна собственост. Тези обекти имат особено предназначение и обслужват ползването на самостоятелните обекти, разположени в сградите в режим на етажна собственост. Те могат да бъдат отделни сгради, съоръжения, площадки, градини, развлекателни кътове, басейни и пр. Ползването им може да бъде свързано с предоставянето на допълнителни услуги на живущите в жилищния комплекс от затворен тип (търговски обекти) или да осигуряват неговото управление (административни обекти);
- въвеждането на изисквания за контролиран достъп за външни лица. Макар и законовата дефиниция да ограничава правилата за контролиран достъп само до външни лица, те следва да намират приложение и спрямо живущите в комплекса, дотолкова доколкото последните също трябва да използват определените места за влизане и излизане от комплекса, да спазват процедурите за идентификация, представяне на пропуск и пр.
Нека сега да проверим за възникването на кои от тези белези е необходимо волеизявление от страна на заинтересуваните лица.
Ако първите два белега са свързани с наличието на определени обективно съществуващи предпоставки, то изискването за наличието на контролиран достъп до комплекса предполага изрично волеизявление в този смисъл:
- „въвеждането“ на правила, които да уреждат влизането в и излизането от комплекса, предполага постигането на определено съгласие между етажните собственици;
- такова съгласие е необходимо и за определянето на предназначението на обслужващите обекти в комплекса.
Формата за обективиране на въпросното съгласие е именно писменият договор с нотариална заверка на подписите по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС.
Изхождайки от легалната дефиниция и разкритите в нея правни белези на жилищния комплекс от затворен тип, би следвало да се възприеме необходимостта от наличието на сключен договор по чл. 2, ал. 2 ЗУЕС, за да възникне жилищен комплекс от затворен тип.
Ако етажната собственост е законов режим, който възниква при наличието на предвидените в чл. 37 ЗС предпоставки: една сграда, няколко самостоятелни обекта, притежавани от различни собственици, то жилищният комплекс от затворен тип като особен договорен режим на управление на етажната собственост възниква в резултат от договор, сключен между собственика на земята и собствениците на самостоятелни обекти при спазване на формата за действителност по чл. 2, ал. 2 ЗУЕС: писмена форма с нотариална заверка на подписите.
Такъв договор е необходим, за да бъдат налице част посочените в параграф 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС елементи, характеризиращи жилищните комплекси от затворен тип: обслужващи обекти и режим за контролиран достъп.
Режимът за управление на жилищни комплекси от затворен тип е предвиден от законодателя като договорен режим, чието съдържание зависи от волята на страните и не може да бъде открито в закона. Поради това липсата на договор по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС ще води до липса и на жилищен комплекс от затворен тип. В този смисъл договорът по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС може да бъде обозначаван като „договор за учредяване“ на жилищен комплекс от затворен тип. Жилищният комплекс от затворен тип възниква като особен режим на управление едва с влизането в сила на договора по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС, тъй като едва след този момент съществуват:
- допълнителни обекти с фиксирано обслужващо предназначение – какъвто е третият белег от дефиницията на параграф 1, т. 3 ДР на ЗУЕС;
- специални изисквания за контролиран достъп до комплекса от страна на външни лица – какъвто е четвъртият белег от дефиницията на параграф 1, т. 3 ДР на ЗУЕС;
- договорно установени правила за управление на комплекса – каквато е функцията и предназначение на правния институт по чл. 2 ЗУЕС.
 |
| Pictured by ospreytime 4 |
Ако темата е важна за Вас или Ви е заинтригувала, моето мнение в разгърнат вариант може да прегледате в следните статии:
1. „Възникване на жилищен комплекс от затворен тип“, сп. „Собственост и право“, кн. 5, 2010, стр. 5-15;
2. „Въпроси на етажната собственост”, София, ИК Сиби, 2009, стр. 282.
Комплекси от затворен тип, но от бъдещето са и самоподдържащите се плаващи градове, както и плаващите градове "Лилии" :)
Законодателят отново е бил пределно лаконичен и ни оставя задачата да тълкуваме въпросната разпоредба кой, както намери за добре... Поредния правен абсурд... Затова и в практиката това дали договора за управление и поддръжка на общите части в кандидат-комплексите от затворен тип да бъде нотариално заверен или не зависи не толкова от разпореждането на закона, а от тълкуването на съответния правен консултант на страните...:)
ОтговорИзтриванеАко приемем, че договора е този, който е определящ за възникването на комплекса от затворен тип при наличието на определените в легалната дефиниция предпоставки, то какъв е смисълът изобщо законът да урежда това. Т.е. ако при наличието на определените предпоставки, затвореният комплекс не възниква по силата на закона, а зависи от волята на страните – дали изобщо да възникне или не, то тогава разпоредбата на чл. 2(1) не би имала смисъл.
Аз по-скоро подкрепям другото становище, а именно, че при наличието на определените предпоставки, затвореният тип комплекс е необходимо да възникне, т.е. създава се задължение за страните да сключат договор, който да урежда управлението на общите части, а чл. 2(1) изрично определя неговата форма – писмена с нотариална заверка на подписите. Т.е. според мен правилно би било договорът да е следствие, а не предпоставка за възникване на затворения тип комплекс. Друг е въпросът какво е имал предвид законодателят. Ако не е имал това предвид, а е оставил всичко на волята на страните, включително и дали изобщо да сключат такъв договор, въпреки наличието на легално дефинираните предпоставки, то затвореният тип комплекс ми се струва, че ше остане само една правна утопия, а не нещо реално съществуващо и често срещано явление в практиката.
Но си прав за друго нещо – няма как да имаме правила, които да уреждат влизането в и излизането от комплекса, без да има определено съгласие между етажните собственици. Ако единствения начин да се постигне то е да се обективира в договора по чл. 2(1) ЗУЕС, тогава ще се съглася, че явно законодателят е имал предвид именно този договор да е пораждащият факт за възникването на комплекса от затворен тип. Ако обаче е възможно вземането на съвместно решение от общите събрания на всички сгради, участващи в комплекса по повод приемането на правила за достъп до същия, то тогава, моята хипотеза би имала някакво приложение.
Чудесно е, че се заформя дискусия :)
ОтговорИзтриванеОтносно идеята на законодателя: струва ми се, че като допълнителен специален режим жилищният компекс от затворен тип може да възникне единствено при наличието на избор за това от страна на заинтересуваните лица. Като аналогия бих могъл да използвам договорният режим на имуществените отношения между съпрузите. Той е възможeн единствено при наличието на брачен договор.
Разбира се, става въпрос за избор, който може да се реализира само ако са наличе предвидените от закона предпоставки за това. В случая с жилищният комплекс от затворен тип: един поземлен имот + няколко сгради в режим на етажна собственост, разположени в този имот.
Ако жилищният комплекс от затворен тип възникваше автоматично, но някои от етажните собственици не са съгласни да бъде подписан договор по чл. 2 ЗУЕС, кой и как би могъл да ги задължи да направят това?
Законовият режим на етажна собственост възниква автоматично (при наличието на съответните законови предпоставки за това), но вторият пласт при уреждане на отношенията - този по чл. 2 ЗУЕС, изисква сключването на договор между всички етажни собственици и собственика на земята (определени към конкретен момент във времето). Струва ми се, че съгласие не може да бъде заменено с решение на съвместно общо събрание по чл. 18 ЗУЕС, тъй като чл. 2 ЗУЕС изрично посочва, че за целта е необходим договор с нотариална заверка на подписа. Противопоставянето му срещу последващи приобретатели се осигурява чрез предвиденото вписване в имотния регистър. Сред компетентността на събранието по чл. 18 ЗУЕС липсва възможността да урежда отношенията по повод автоматично възникнал жилищен комплекс от затворен тип...
Така поне си мисля. Те какво смяташ?
Смятам, че започвам да се съгласявам с теб , но отчасти. Т.е. вероятно е по-справедливо, да се приложи принципът за договорната автономия на страните т.е. при наличието на предпоставките – страните да решават дали да сключат договора или не и то със съдържание, каквото самите те решат. Да се избегне императивното налагане от закона на третирането на съответния комплекс като такъв от затворен тип при наличие на предпоставките, т.к. на практика е възможно управлението да е свързано с определен тип разходи или правила, които не всеки е склонен или има възможност да поеме/приеме. Само че отново изниква един въпрос, който ще е трудно да намери разрешение – ако наистина не всички етажни собственици са съгласни да го подпишат, както е много вероятно да се случи, особено в по-големите комплекси, какво се случва тогава, след като не можем да ги задължим да подпишат. Реално излиза, че или трябва да има единодушие, или затворения тип комплекс изобщо няма да възникне, а това е много по-вероятно да се случи. Ето защо, за да има някакво практическо приложение разпоредбата на чл.2(1) от ЗУЕС, като че ли трябва договорът с нотариална заверка на подписите да стане, както казах и преди, не пораждащия факт, а просто форма за възникналия вече затворен тип комплекс, в следствие на наличието на предпоставките. При всички положения въпросът остава отворен, докато законодателят не внесе яснота относно волята, която е искал да изрази.
ОтговорИзтриванеТочно така - проблемът винаги е свързан с постигането на единодушие...
ОтговорИзтриванеЕто защо законодателят е уредил изрично единствено случаят, който е на-вероятен на практика: подписване на договора за учредяване на ЖКЗТ в момента на прехвърляне на собствеността въру първия самостоятелен обект в комплекса от инвеститора. Към този момент "замесените" са единствено собственикът на земята и построеното върху нея (т. нар. от законодателя инвеститор) и първият приобретател. Съгласието между тях е постижимо. Все още обаче не са налице предпоставките за възникване на ЖКЗТ (жилищен комплекс от затворен тип) - необходимо е възникването на режим на етажна собственост и в друга страда, построена върху същия поземлен имот. Т. е. необходимо е договорът по чл. 2 ЗУЕС да бъде подписан освен при първата продажба на самостоятелен обект в едната сграда и след това - и при първата продажба на самостоятелен обект в другата сграда. От там нататък и прехвърлителят (инвеститорът,) и приобретателите (на самостоятелни обекти и в двете сгради) ще бъдат обвързани от вече сключения договор по чл. 2 ЗУЕС, а той по силата на предвиденото вписване ще бъде противопоставим и на евентуални последващи приобретатели било то на инвеститора, или на първите собственици на самостоятелни обекти в ЖКЗТ.
Т. е. ЖКЗТ може да възникне най-лесно като такъв от момента на "раждането" на етажната собственост в сградите (и затова именно тази хипотеза е изрично уредена от законодателя, тя обаче не е единствената). Последващото възникване на ЖКЗТ е значително по-трудно и изисква консенсус - договор...
Интересен е и въпросът дали режимът ще се приложи по отношение на последващ собственик, който е придобил самостоятелен обект в комплекса въз основа на давностно владение - когато не е подписал договор по чл. 2 ЗУЕС, но при осъществяването на владението е спазвал условията, предвидени в договора за конкретния ЖКЗТ?