Вече няколко години въпросът относно "преминаването" на ипотеката върху земята и върху построената върху нея впоследствие сграда вълнува юристите в България.
Въпросът по-конкретно е следният:
"Ако след учредяването на ипотека върху един незастроен поземлен имот бъде построена сграда, разпростира ли се съществуващата по отношение на земята ипотека и спрямо новопостроената сграда?"
Въпросът е изключително важен поради честото използване на ипотеката като средство за обезпечаване на банков кредит, отпуснат с оглед построяването на жилищна сграда.
Тъй като към момента на отпускане на кредита строителството не е започнало, кредитиращата банка може да обезпечи вземането си с:
- ипотека върху правото на строеж, когато такова е учредена:
Собственикът на земята обаче не може да учреди ипотека върху правомощието си за застрояване, тъй като последното не е самостоятелно ограничено вещно право, а правомощия в съдържанието на правото му на собственост.
Цялата статия прочетете на следния адрес:
Приятно четене!
Първо - поздравления за автора на това интересно място за обмен на опит и мнения от практикуващи юристи! С пожелание за много професионални успехи и да бъде полезен на безброй търсещи "предизвикателствата на правото" колеги! Включвам се по тази наистина интересна и често срещана в практиката тема с конкретен случай от своя опит: Върху земята е учредена първа по ред ипотека преди построяване на сградата в полза на кредитираща банка. В последствие се учредява втора по ред ипотека върху земята в полза на същата банка и със същия нотариален акт се уредява и ипотека върху правото на строеж за изграждането на жилищна сграда с изрично упоменати индивидуални обекти в нея. След време при продажбата на 1 от ипотекираните апартаменти на трето лице, с молба на банката - кредитор се заличава единствено ипотеката върху конкретния апартамент. Би ли следвало да се счита, че с изрично даденото си съгласие за заличаване на ипотеката върху него, банката се отказва от претенции спрямо същия индивидуален обект, въпреки оставащите 2 ипотеки върху земята? Въпреки изразеното по-горе становище, подкрепено с аргументи за приращението, нотариусът изповядал сделката подкрепяше противното становище, а именно, че продаваният апартамент се счита свободен от тежести. Личното ми мнение, е че след като кредиторът изрично дава съгласие за заличаване на ипотеката върху индивидуалния обект, то втората по ред ипотека върху земята, учредена със същия нот. акт би следвало да се счита заличена. Как обаче стои въпросът с първата ипотека върху земята, учреденя още преди построяването на сградата - не би ли отпаднала нейната обезпечителна функция, ако се счете, че тя не тежи върху апартаментите и сградата, а само върху "голата" земя, която на практика губи своята търговска/пазарна стойност.
ОтговорИзтриванеОще по-объркано става, ако двете ипотеки върху земята, посочени по-горе са в полза на различни банки и счетем за редно със заличаване на ипотеката върху апартамента, за изцяло заличена тежестта върху него. Не се ли ощетяват така правата на другата банка, в полза на която е учредена първата по ред ипотека въху земята?
Здравей, Нелли.
ОтговорИзтриванеБлагодаря ти за добрите думи.
Относно ипотеката върху "правото на строеж" продължавам да смятам, че подобна ипотека е с начално невъзможне предмет. Собственикът на земята не притежава право на строеж върху своя имот, което право да обременява с учредяването на ипотека. Идеята е той да се разпореди с правомощието си за застрояване на имота. Това обаче е именно ПРАВОМОЩИЕ, част от съдържанието на правото на собственост, а не самостоятелно съществуващо ПРАВО НА СТРОЕЖ. Именно защото правомощието е част от правото на собственост, учредяването на ипотека върху него, дори и чрез наричането му "право на строеж", всъщност е недотам успешен опит банката да се гарантира срещу различно тълкуване на действието на ипотеката върху земята по отношение на построената впоследствие сграда върху нея. Моето мнение остава, че подобна ипотека, учредена от собственика на имота върху неговото право на строеж, е нищожна поради начално невъзможен предмет (чл. 26, ал. 1, предл 1 ЗЗД).
Що се касае за съгласието за заличаване - с оглед специалността на ипотеката и особените функции на вписването, ми се струва, че съгласието за заличаване на едната ипотека не ознаава автоматично съгласие за заличаване и на другата. Още повече, в конкретния срлучай отказът е от ипотека, която ми се струва недействителна.
За отпадането на обезпечителната функция - напълно споделям твоите опасения. Именно поради това смятам, че ипотеката следва да преминава и върху новопостроената сграда. Ако приемем подобно разрешение интересът на "първата" банка ще бъде гарантиран.
Въпросът може да бъде продължен и за останалите вещни права: как смяташ ако върху един имот е учредено ограничено вещно право на ползване по чл. 56 ЗС и впоследствие върху имота е построена сграда, правото на ползване ще се разпростре ли и по отношение на тази сграда или ще остане ограничено само върху застроената земя?
Смятам, че да се приеме правото на ползване да не се разпростира и върху сградата, би било несправеделиво нарушаване правото на ползвателя да "ползва" т.е. да извлича облаги, добиви от земята, което е и основна същност/цел на правото на ползване. Поради това, не би следвало да се толерира собственика, който е построил или е позволил построяването (посредством учредяване право на строеж) на сграда върху земята, върху която е учредил право на ползване,нито суперфициарът, който е могъл да се осведоми за учреденото право на ползване върху нея. Вместо това следва да се защитят интересите на ползвателя, който ако бъде лишен от фактическата власт върху земята, поради факта, че върху нея вече има сграда и реално тя е неизползваема, на практика е лишен от същината на своето право на ползване.
ОтговорИзтриванеИ аз така смятам, но има и друго становище. Според него след като собственикът на земята не е посочил, че предмет на правото на ползване е и всичко, което ще бъде построено върху нея, правото следва да обхваща единствено земята - дори и след застрояването й. В известна степен несправедливостта би могла да бъде "смегчена", ако признаем правото на ползвателят с негаторен иск по чл. 109 ЗС да иска премахване на построеното и възстановяване на първоначалното състояние на имота, за да може да упражнява пълноценно своето право по чл. 56 ЗС. Подобно решение обаче стимулира разрушаването на нещо, което вече е построено, вместо да даде възможност на ползвателят сам да реши дали да предяви иска по чл. 109 ЗС или да се възползва от действието на приращението (отново чл. 92 Зс във връзка с чл. 111, ал. 1 ЗС) и да ползва и построената сграда.
ОтговорИзтриванеИнтересен за мен е и въпросът дали чл. 109 ЗС може да се приложи и от ипотекарния кредитор? Ако приемем, че ипотеката е вещно право, отговорът би следвало да е положителен. Ако обаче приемем, че правилата за ипотеката са специални (и облигационноправни) и се съдържат в ЗЗД, то кредиторът с ипотека върху земята няма да разполага и с възможността да иска премахване на новопостроената сграда. След като го лишаваме от възможността да запази имота (незастроената земя) в състоянието, в което е бил той към момента на учредяване на ипотеката, би следвало поне да му дадем възможността да се възползва от стойността на построената - именно чрез действието на приращението.
Ти какво мислиш?
Съгласна съм с последното становище. Излиза, че въпросът е спорен само до колкото се отнася до ипотека учредена от собственика на земята върху неговото „несъществуващо” право на сроеж т.е. дали в последстие изградената от собственика сграда също се счита за обременена. Изхождайки от горното, вероятно трябва да уточним, че ако земята е ипотекирана от собственика, а в последствие е учредено право на сроеж върху нея в полза на трето лице, което от своя страна също ипотекира вече своето право на строеж за построяване на сградата и индивидуалните обекти в нея, то тогава, ако приложим принципа за приращението, би следвало да се счита, че ипотеката върху правото на строеж е втора по ред, т.к. вече има една, която следва от земята и се пренася върху приращенията й. Това може би не е толкова дискусионен въпрос, т.к. в крайна сметка, суперфициарът е можел да се осведоми за ипотеката върху земята и приемайки учреденото му право на строеж, приема и ипотеката, която върви със земята. Обременяването на сградата и обектите в нея от суперфициарът се явява във всички случаи последващо спрямо първата ипотека върху земята, учредена от собственика.
ОтговорИзтриванеИменно! Просто законодателят следва да санкционира изрично връзката между правото на собственост върху земята и правото на собственост върху построената сграда. Връзка, която се нарича "приращение" :)) и следва да намира приложение и по отношение на ипотеката. Специалността на последната обаче изисква съобразяването на приращението да е свързано с изрично вписване по партидата на сградата - всички вписвания по земята следва да бъдат преценени и евентуално отразени при откриването на партидата на сградата и по партидите на самостоятелните обекти в нея (разбира се, говорим за случая, когато сградата е построена след учредяването на ипотеката). При подобно пренасяне на вписването по новооткритата партида всеки заинтересуван ще може да се информира.
ОтговорИзтриванеЗдрасти, Стояне!
ОтговорИзтриванеЩе продължаваме да разискваме интересната тема за ипотеките, но междувременно къде могат да се публикуват нови теми за размисъл и под каква форма – като въпроси към теб ли или..?
Сещам се за една интересна и често „споменавана” от нас тема. Относно обхвата на гаранционната отговорност в сторителството съгласно „Наредба № 2 от 31 юли 2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти”. Интересно ми е мнението ти по въпроса. От една страна отношенията между инвеститора – възложител и изпълнителя –строител са облигационни, уредени от сключен между тях договор за изработка. От тук следва извода, че отговорността на изпълнителя за качественото изпълнение на СМР-тата в това число и гаранционната отговорност за скрити дефекти е единствено спрямо неговия съконтрахент, т.к. единстено с него изпълнителят има някакви правоотношения. Ако изхождаме от тази логика, при поява на скрити дефекти в гаранционните срокове, но след като съответния обект е бил отчужден в полза на трето лице, би следвало същото да търси правата си от своя праводател - „продавач”, а последния регресно да търси обезщетение от изпълнителя. Така ли е в действителност и необходимо ли е изрично да е записано в прехвърлителния акт, че прехвърлителят „поема” гаранционната отговорност, за да може третото лице – купувач да е овластено да търси правата си директно от своя праводател? Ако приемем, че такава изрична уговорка е необходима, какво се случва при нейната липса – ще отговаря ли изпълнителят спрямо третото лице за скритите дефекти, въпреки, че няма облигационни отношения с него? Би било нелепо, ако поради липсата на такава уговорка третото лице е лишено, както от възможността да „претендира” скритите дефекти, както от своя праводател, така и от строителя, поради липсата на отношения с последния. Най-малкото би следвало да може да се приложи общата отговорност за продажба на вещ с недостатъци по ЗЗД, но моя въпрос по-скоро се отнася до приложимостта на гаранционната отоговорност по наредбата спрямо трети лица купувачи.
Може би наистина темата следва да бъде разгледана в отделна статия ... :)) Във всички случай отговорността за скрити дефекти по ЗЗД ще се приложи. Въпросът наистина е за гаранционната отговорност на строителя. И аз смятам, че идеята на гаранционната отговорност е да "върви" заедно с вещта: строителят гарантира за вещта, която е построил. Ако обаче това не е изрично казано в закона (въпросната Наредба 2), няма от къде да произлезат правата на собственика - те или трябва да му бъдат предоставени от самия строител или да му бъдат прехвърлени от възложителя (неговия праводател)...
ОтговорИзтриване